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易居论坛:楼市回暖又转身 房企投资策略需精细化
2019年07月05日 13:05   来源:中新网上海  

  中新网上海新闻7月5日电(记者于俊)在二季度部分一二线城市楼市回暖、中央政府重申“房住不炒”政策、对10个城市预警提示的态势下,日前在沪举行、以“小阳春走远,下半年楼市走向何方”为主题的易居论坛提示房企进一步做好策略调整、稳扎稳打积极应对。

  楼市曾回暖总基调维稳

  正荣地产集团客研总经理严中介绍,一季度市场小阳春,体现了去年被压抑的需求的爆发。但4月市场出现分化,类似西安等部分省会城市的表现不错,环渤海和福建等地就不太好,去化压力很大。类似分化现象也体现在土地市场上,二线城市正进入到补库存阶段,其核心区域交易较火爆,远郊区市场则较冷。

  房友集团副总裁兼上海总经理李国平反映,存量市场是一个更能反映真实市况的市场。一季度受利率下调、购房预期调整等影响,节后回暖。二季度随着政策面和资金面的收紧,很多需求被抑制了。近期中介带看量还好,但交易周期延长、议价空间放大,随着成交量的下滑,二手房挂牌价、实际成交价趋于下跌。后续若无政策调整和预期调整,二手房市场将保持小幅下行态势。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭提醒,“房住不炒”是当前政策调控的总纲,稳地价、稳房价和稳预期的调控思路需要密切关注。虽然近期部分城市的土地交易略显火爆,但市场总体呈量价齐跌,尤其是成交量跌幅较大。销售市场也类似,显小跌状态。当前楼市正处政策严厉、二手房降温、库存去化周期持续低位、新房限价等特殊时期。从大周期看,该轮降温过程还没走完。

  坚定市场信心不动摇

  景瑞地产集团投资总经理刘茂春以为,房地产和宏观经济、产业经济等密切关联,未来发展的机会和空间依然很大。考虑当前各类市场因素、政策因素的变化,房地产的周期会越来越短,但长效机制正逐渐确立中。大型房企的压力更大,其本身有很刚性的做大规模需求,无论市场行情如何,都需积极拿地和完成业绩。而一些对规模要求不高的房企,相对可更理性地去分析土地市场、捕捉投资机会。

  金茂上海区域公司副总经理费英卓提出“坚定投资信心、完善产品功能,是房企最基本的操盘思路。”他引证国际市场尤其是发达国家的发展走向,显示楼市基本特征是跌少涨多、跌短涨长,具有抗通胀属性。美国120年的房价走势也是如此,保持了年均3%的涨幅水平。这对于中国房地产市场的发展具启发意义。

  钜派投资集团副总裁杨铁军建议关注二线城市“未来增长极”的概念。房地产市场是中国最大的市场,政府、老百姓、金融机构都需要它。中国城镇化进程还没走完,可创造出更多的市场机会,值得长期看好。关注二线城市,三四五线城市需要谨慎但也不用完全回避。相关房企和金融机构应该形成不同的打法。

  投资策略需精细化

  在上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁看来,城市轨道交通的沿线站点和上盖项目的开发机会巨大。此类建设用地的供应体量可为房企冲规模、冲业绩创造较好的条件。应重点关注人均可支配收入、第三产业的增加值两个指标。

  中梁集团战略投资研究院院长郑焕认为,不同房企对于当前城市投资方面的看法分化,体现了不同房企的规模要求和定位。但要更注重研究城市之间的人口流动、需求流动,比如说县城和省会之间的流动。此类需求若积极释放,其带来的能量不可低估。

  上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进表示,房企在政策分析的基础上,要积极应对市场热点转换,进而形成新的转型路径。比如近期一些大城市推动的垃圾分类、老旧小区改造、小区名字统一等,房企应深究其背后的商业模式、投资机会,研究如何改进户型设计和精装修,进而和相关工作结合得更好。

  上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳认为,当前房地产市场的发展模式发生很大变化,以往强调土地资源的获取,盈利空间较大,而今市场步入专业化、精细化运作阶段。新时期的动能塑造、空间寻找、发展推进,值得市场参与主体关注。研究机构需努力发挥桥梁作用,积极联系政府和企业、企业和市场等各方,为房企的健康发展提供更大的策略支持。(完)

注:请在转载文章内容时务必注明出处!   编辑:于俊

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